資本化率

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'Capitalization Rate'とは何ですか？

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資本化率は、不動産が生み出すと予想される収入に基づく不動産投資不動産の収益率です。資本化率は、投資家の投資に対する潜在的収益率を見積もるために使用されます。

投資の資本化率は、投資の純営業利益（NOI）を資産の現在の市場価値で割ることによって計算することができる。ここでNOIは資産の年間収益からすべての営業費用を差し引いたものである。大文字化率の計算式は、次のように表すことができます。

<！ - 資本化率=純営業利益/現在の市場価値

資本化率は、本質的に永続的な割引率であると考えられますが、永続性の使用はキャッシュ・フローを示唆しているため、誤解を招くおそれがあります。

資本化率はパーセンテージで表され、「キャップレート」と呼ばれることもあります。 "

「首都化率」の下落

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資本化率は、不動産投資に関する情報を合理化し、解釈しやすくするという点で非常に有用です。たとえば、Stephanが$ 900、000の不動産を購入し、その不動産が運用コスト後に年間$ 125,000を生み出すと予想する場合、彼の投資の資本化率は13. 89％（$ 125,000 / $ 900,000 = 0。 1389 = 13. 89％）。これが意味することは、毎年、Stephanが利益として彼の財産の価値の13. 89％を稼いでいるということです。

この例では、Stephanのキャップレート計算のすべての要素は一定のままであると仮定していますが、現実にはしばしば少し複雑になります。ステファンの町の不動産の需要が急増したため、ステファンの資産価値は2年後に200万ドルに上昇したとします。その間、Stephanは財産から同じ金額を作り続けています。資本化率の計算は現在の

時価を使用するため、Stephanの投資の資本化率は変更されています。ステファンのNOIはそうではないが、不動産の市場価値は上昇しているので、上限は6.25％（$ 125,000 / $ 2百万= 0. 0625 = 6.25％）にかなり下がっている。 このような例は、資本化率の重要な機能を示しています。キャップレートは収益性を測定する比率であるため、現在の市場価値に対するNOIの割合は、資本化率を同じに維持するために一定のままでなければならない。市場価値がない間にNOIが上昇すれば、資本化率は上昇し、逆の場合は資本化率が低下する。不動産投資が収益性を維持するためには、不動産価値が上昇するのと同じ率で、またはさらに高い率でNOIを引き上げる必要があります。この点で、資本化率は、そのパフォーマンスが改善しているかどうかを確認するために、時間の経過とともに不動産投資を追跡するために使用できるので便利です。何らかの理由で資本化率が低下している場合は、単に不動産を売却し、他の場所に再投資することが賢明な決定である可能性があります。わずか2年間でStephanのキャップレートが50％を下回ると、彼はNOIを上げる方法や財産を売却する方法を見つけて、代わりの投資を見つけるのが一番良いでしょう。 資本化率の使用

多くの異なる財産投資を比較することは、リンゴとオレンジを比較するようなものである場合があるため、資本化率は、多くの投資機会を迅速かつ簡単に別の様々な不動産の市場価値や営業利益の見積もりを比較することは困難な場合が多く、見分けることが難しい結果が得られますが、パーセンテージを比較することは非常に簡単です。例えば、Marthaが市場価値$ 230,000、$ 3Mの2つの異なる投資を検討しており、そのNOI値がそれぞれ$ 40,000、$ 300,000であると推定しているとします。これらの投資は大幅に異なりますが、それぞれの資本化率が17. 39％と10％であることを知ることは、マーサが決定を下すのに役立ちます。それでも、最初の投資のキャップレートははるかに高いですが、2回目の投資は毎年より多くのお金を稼ぐので、これはマーサの決定にも役立ちます。この例は、投資率の比較に役立つキャップレートの能力を示すのに役立ちますが、NOIまたは現在の市場価値のいずれかが匹敵する場合、この機能で最も有用であることに注意することが重要です。大幅に異なるサイズの投資には、しばしばスムーズな比較を妨げる追加の考慮が必要な場合があります。

不動産に投資しようとするとき、投資家はしばしば投資価値を下げるために受け入れる最低キャップレートを決定します。例えば、投資家は、彼らが費やしたい金額のために、10％以上の資本化率で投資を受け入れることを決定するかもしれない。潜在的な投資を見ると、それらの投資の上限レートと個人の上限レートを比較します。

資本化率は、100で割った時のキャップレートで除して、投資の回収期間をおおまかに計算するのにも使用できます。例えば、20年の投資回収期間として100を5で割ることにより、キャップレート5％の投資回収期間を計算することができます。しかし、この方法は、不動産投資が長期間にわたり一定の資本化率を維持することはほとんどないため、投資の回収期間のおおよその見積もりにのみ使用するべきです。

さらに、直接資本化は、資本化率を組み込んだ不動産投資の評価に使用される方法です。この方法では、投資の資本コストを決定するためにNOIをキャップレートで除算することができます。これは複雑に思えるかもしれませんが、基本的にはキャップレート式の再設定です。

資本化率の問題

資本化率は投資を計画または分析する際に非常に有用な比率ですが、キャップレートを使用する前に考慮する必要があるいくつかの重要な制限があります。

そのような制限の1つは、キャップレートが短期投資にあまり役に立たないということである。信頼できるキャッシュフローを開発する時間がほとんどないため、投資のNOIは決定が困難または不可能な場合があり、それによってキャップレートの計算が困難または不可能になります。

大文字化率は、NOIを現在の所有者が財産に対して支払った当初の金額で割ったものとして時々計算されることに注意することも重要です。プロパティの価値は非常に長く維持されることはめったにないため、このキャップレートの計算方法は他の方法よりもはるかに役に立たない。 1995年の$ 300,000の価格に基づいて、2015年に2百万ドルの価値を持つ資産のキャップレートを計算することはあまり有用ではなく、非常に誤解を招く結果をもたらすことになります。この方法を使用する際の追加の問題は、キャップレートをゼロのコストで決定することができないため、贈り物または継承を通じて与えられた財産の場合にも発生する可能性があります。

大文字の使用率は一般的で簡単な比率ですが、不動産投資の決定において唯一の要因ではありません。潜在的な収入の増加や減少、資産の価値の上昇、利用可能な代替投資など、より多くの要因を検討する必要があります。